Тут надо учесть фактор, что у нас низкая обеспеченность жильём (23 кв.м на человека по РФ и 18-19 в Москве) Как следствие, людей, которые полностью решили свои жилищные вопросы и рассматривают вопрос жилья сугубо в инвестиционном плане - МАЛО.
Подавляющее большинство населения не мечтает о двух квартирах на пенсии, а желает улучшить свои жилищные условия, и даже если у кого-то сейчас явной необходимости в этом нет - то в будущем (когда например дети вырастут) она появится. Как следствие, недвижимость для большинства людей является конечной ЦЕЛЬЮ инвестиций - то есть человек вкладывается в другие активы (банки, акции, пифы и пр.) для того, чтобы потом купить себе недвижимость - потому что она нужна.
Ну и следствие - если квартира человеку всё равно нужна, то и доходность инвестиций ему надо рассматривать беря за базу не рубль, не доллар, а квадратный метр, и всё пересчитывая в него. И обычный человек покупает для сына квартиру, которую планирует сдавать (пока сын маленький), пусть и с небольшим рентным доходом, но зато у него есть уверенность что у него есть КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ, и что никакая инфляция-девальвация-кризис-дефолт их не отнимут.
Что касается износа зданий - в Лондоне спокойно стоят и продаются викторианские и эдвардианские дома. Нормальный дом стоит 100-150 лет, советские хрущевки рассчитаны были лет на 50, советские панельные дома - на 100 лет. Правда, необходимо каждые 20-25 лет делать капремонт, это очень важно. Так что ни 9ые, ни 17ые советские дома массово выбывать из строя на нашем веку не будут (конечно если не раздалбывать их специально и проводить капремонты)
Также, в доме главное - location, location, location. Как-то один человек, живущий в Канаде, выкладывал из налога на его канадскую квартиру расчет цены: цена бетонной коробки 80 000 канадских $, цена приходящейся на его квартиру доли в земле под домом - 250 000, итого 330 000. То есть сама бетонная коробка стоит в разы дешевле МЕСТА.
И в России - себестоимость строительства 1 кв метра составляет около 30тр, а вот цена в Москве в разы выше. Именно из-за расположения дома - потому что он в Москве. Так что ничего страшного в износе нет, даже строительство нового дома вместо старого в разы меньше платы за location.
Также автор берёт за базу один год - а надо брать десятилетия. Думаю, не надо объяснять, что стало с советскими облигациями и депозитами. А квартиры - они есть. Так что покупка в советское время кооперативной квартиры оказалось не то что самой выгодной - а даже ЕДИНСТВЕННОЙ инвестицией, которая сохранила активы. Поэтому ориентируясь на десятилетия - нужно брать за базу не рубль или доллар, а квадратный метр, и всё пересчитывать: потому что деньги подвергаются инфляции-девальвации-кризису-дефолту, которых у нас было за последние десятилетия более чем достаточно.
![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png)
timeasmymeasure
no subject
Date: 2014-01-17 07:24 am (UTC)Как следствие, людей, которые полностью решили свои жилищные вопросы и рассматривают вопрос жилья сугубо в инвестиционном плане - МАЛО.
Подавляющее большинство населения не мечтает о двух квартирах на пенсии, а желает улучшить свои жилищные условия, и даже если у кого-то сейчас явной необходимости в этом нет - то в будущем (когда например дети вырастут) она появится.
Как следствие, недвижимость для большинства людей является конечной ЦЕЛЬЮ инвестиций - то есть человек вкладывается в другие активы (банки, акции, пифы и пр.) для того, чтобы потом купить себе недвижимость - потому что она нужна.
Ну и следствие - если квартира человеку всё равно нужна, то и доходность инвестиций ему надо рассматривать беря за базу не рубль, не доллар, а квадратный метр, и всё пересчитывая в него.
И обычный человек покупает для сына квартиру, которую планирует сдавать (пока сын маленький), пусть и с небольшим рентным доходом, но зато у него есть уверенность что у него есть КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ, и что никакая инфляция-девальвация-кризис-дефолт их не отнимут.
Что касается износа зданий - в Лондоне спокойно стоят и продаются викторианские и эдвардианские дома.
Нормальный дом стоит 100-150 лет, советские хрущевки рассчитаны были лет на 50, советские панельные дома - на 100 лет. Правда, необходимо каждые 20-25 лет делать капремонт, это очень важно.
Так что ни 9ые, ни 17ые советские дома массово выбывать из строя на нашем веку не будут (конечно если не раздалбывать их специально и проводить капремонты)
Также, в доме главное - location, location, location.
Как-то один человек, живущий в Канаде, выкладывал из налога на его канадскую квартиру расчет цены: цена бетонной коробки 80 000 канадских $, цена приходящейся на его квартиру доли в земле под домом - 250 000, итого 330 000.
То есть сама бетонная коробка стоит в разы дешевле МЕСТА.
И в России - себестоимость строительства 1 кв метра составляет около 30тр, а вот цена в Москве в разы выше. Именно из-за расположения дома - потому что он в Москве.
Так что ничего страшного в износе нет, даже строительство нового дома вместо старого в разы меньше платы за location.
Также автор берёт за базу один год - а надо брать десятилетия.
Думаю, не надо объяснять, что стало с советскими облигациями и депозитами. А квартиры - они есть.
Так что покупка в советское время кооперативной квартиры оказалось не то что самой выгодной - а даже ЕДИНСТВЕННОЙ инвестицией, которая сохранила активы.
Поэтому ориентируясь на десятилетия - нужно брать за базу не рубль или доллар, а квадратный метр, и всё пересчитывать: потому что деньги подвергаются инфляции-девальвации-кризису-дефолту, которых у нас было за последние десятилетия более чем достаточно.