Московские парадоксы

[a_nikonov]

Пишет ves2010:

" 1 подбил итоги 2013г от сдачи квартир (своих и чужих) в аренду… грязными получилось 5.5% годовых (и это был оптимистичный подсчет)… после вычета коммуналки осталось 4.8%… однако надо учесть НДФЛ… остается 4.2%...
2 дополнительно надо учесть ремонт+обустройство мебелью и техникой… такое бывает не каждый год, но деньги тратятся. если оптимистично прикинуть, то остается 3.2%...
3 дополнительно надо прикинуть амортизацию жилья… дома не стоят вечность… и старую развалюху задорого не сдашь… прикинем амортизацию за 50лет на уровне -2% годовых и получим итог 1.2% профита… ура ура!!! целый год пахать за 1% годовых
4 однако будем реалистами… цены на недвижку целый год простояли на месте, поэтому инфляцию надо записать в минус… итого 1.2%-6.5%=-5.3%
в общем по факту у меня убыток в -5.3% годовых

мораль… т.е получается каждому жильцу за право снимать квартиру я заплатил 5.3% годовых, что примерно равно арендному платежу (см пункт 1)… получается что сдавал забесплатно, а если считать чистыми, так еще из своих приплачивал
хороший бизнес??? все еще мечтаете о 2ух квартирах в мскве на пенсии???"

Comments

[ffedd-ya.livejournal.com]

Тут надо учесть фактор, что у нас низкая обеспеченность жильём (23 кв.м на человека по РФ и 18-19 в Москве)
Как следствие, людей, которые полностью решили свои жилищные вопросы и рассматривают вопрос жилья сугубо в инвестиционном плане - МАЛО.

Подавляющее большинство населения не мечтает о двух квартирах на пенсии, а желает улучшить свои жилищные условия, и даже если у кого-то сейчас явной необходимости в этом нет - то в будущем (когда например дети вырастут) она появится.
Как следствие, недвижимость для большинства людей является конечной ЦЕЛЬЮ инвестиций - то есть человек вкладывается в другие активы (банки, акции, пифы и пр.) для того, чтобы потом купить себе недвижимость - потому что она нужна.


Ну и следствие - если квартира человеку всё равно нужна, то и доходность инвестиций ему надо рассматривать беря за базу не рубль, не доллар, а квадратный метр, и всё пересчитывая в него.
И обычный человек покупает для сына квартиру, которую планирует сдавать (пока сын маленький), пусть и с небольшим рентным доходом, но зато у него есть уверенность что у него есть КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ, и что никакая инфляция-девальвация-кризис-дефолт их не отнимут.



Что касается износа зданий - в Лондоне спокойно стоят и продаются викторианские и эдвардианские дома.
Нормальный дом стоит 100-150 лет, советские хрущевки рассчитаны были лет на 50, советские панельные дома - на 100 лет. Правда, необходимо каждые 20-25 лет делать капремонт, это очень важно.
Так что ни 9ые, ни 17ые советские дома массово выбывать из строя на нашем веку не будут (конечно если не раздалбывать их специально и проводить капремонты)

Также, в доме главное - location, location, location.
Как-то один человек, живущий в Канаде, выкладывал из налога на его канадскую квартиру расчет цены: цена бетонной коробки 80 000 канадских $, цена приходящейся на его квартиру доли в земле под домом - 250 000, итого 330 000.
То есть сама бетонная коробка стоит в разы дешевле МЕСТА.

И в России - себестоимость строительства 1 кв метра составляет около 30тр, а вот цена в Москве в разы выше. Именно из-за расположения дома - потому что он в Москве.
Так что ничего страшного в износе нет, даже строительство нового дома вместо старого в разы меньше платы за location.


Также автор берёт за базу один год - а надо брать десятилетия.
Думаю, не надо объяснять, что стало с советскими облигациями и депозитами. А квартиры - они есть.
Так что покупка в советское время кооперативной квартиры оказалось не то что самой выгодной - а даже ЕДИНСТВЕННОЙ инвестицией, которая сохранила активы.
Поэтому ориентируясь на десятилетия - нужно брать за базу не рубль или доллар, а квадратный метр, и всё пересчитывать: потому что деньги подвергаются инфляции-девальвации-кризису-дефолту, которых у нас было за последние десятилетия более чем достаточно.

[nauchnik-vova.livejournal.com]

Спасибо за очень правильный коммент.

[ffedd-ya.livejournal.com]

спасибо!

[bioplant.livejournal.com]

хороший разбор

[ffedd-ya.livejournal.com]

спасибо!