Московские парадоксы

[a_nikonov]

Пишет ves2010:

" 1 подбил итоги 2013г от сдачи квартир (своих и чужих) в аренду… грязными получилось 5.5% годовых (и это был оптимистичный подсчет)… после вычета коммуналки осталось 4.8%… однако надо учесть НДФЛ… остается 4.2%...
2 дополнительно надо учесть ремонт+обустройство мебелью и техникой… такое бывает не каждый год, но деньги тратятся. если оптимистично прикинуть, то остается 3.2%...
3 дополнительно надо прикинуть амортизацию жилья… дома не стоят вечность… и старую развалюху задорого не сдашь… прикинем амортизацию за 50лет на уровне -2% годовых и получим итог 1.2% профита… ура ура!!! целый год пахать за 1% годовых
4 однако будем реалистами… цены на недвижку целый год простояли на месте, поэтому инфляцию надо записать в минус… итого 1.2%-6.5%=-5.3%
в общем по факту у меня убыток в -5.3% годовых

мораль… т.е получается каждому жильцу за право снимать квартиру я заплатил 5.3% годовых, что примерно равно арендному платежу (см пункт 1)… получается что сдавал забесплатно, а если считать чистыми, так еще из своих приплачивал
хороший бизнес??? все еще мечтаете о 2ух квартирах в мскве на пенсии???"

Comments

[wildnikky.livejournal.com]

Любой грамотный финансист скажет, что даже депозиты сейчас доходнее недвижимости

[dddema.livejournal.com]

хуёвый бизнес

[ruh666.livejournal.com]

Это в какой валюте?

[dzhulius.livejournal.com]

[debeers-5.livejournal.com]

Чё за хрень? Пусть убьёцца ап стену.
От чего он считал проценты, от стоимости специально купленной квартиры для сдачи её в аренду? Ну, может быть.
А если жильё досталось бесплатно (даром) от тоталитарного и жутко кровавого советского режима? А если этих квартир несколько (как у меня)? Мой приход в месяц 60 тысяч, издержки 10 т., ну и посчитайте годовой %

[biskamja.livejournal.com]

мечтаю о десяти квартирах в красноярске

[sad-vitebsk.livejournal.com]

И не только сейчас. Вообще всегда.

[angel-city-n.livejournal.com]

продайте квартиру в Москве, купите 3 квартиры в Тюмени, будут совсем другие проценты.
Изначально был плохой бизнес-план.

[ruh666.livejournal.com]

Есть альтернатива его продать, потому считается от рыночной цены.

[quasar641.livejournal.com]

При совке квартиры принадлежали государству, а жильцов в них называли квартиросъемщиками. Квартиры народу были подарены либералами в 90х - они разрешили людям их приватизировать.

[alex-dvorak.livejournal.com]

Парадокс? Возможно. Но точно, что не "московский". Не только московский, точнее...
Моя родственница в Испании, неподалеку от Барселоны (гражданка Испании), может (и, в принципе, планирует) купить себе скромную квартирку, метров на 100-150 (не больше).
И деньги есть. Уже лет пять снимает аналогичные квартиры (что-то порядка 500 евро в месяц). Но не покупает. Потому как квартира, которую она снимает за то же время дешевеет на несколько бОльшую сумму.
Последствия строительного пузыря, не более.

И еще, по поводу поста. Кто-то планирует прожить 50 лет на пенсии? Зачем такую амортизацию считать? Ясно, что пенсионер (если пенсионер) таким образом "снимает" и проедает часть своего потенциального наследства, не более того.

А как бизнес, да, разумеется, это не бизнес. У нас, так точно. Бизнес - это другое. Пелевин, кажется, хорошее определение дал. Что то там "бить"... ... и "без нас"

депозит теряет в цене куда больше 2% в год

[freedom_of_sea.livejournal.com]

а квартира не теряет пока что 2% в цене с каждым годом

[pyih-soft.livejournal.com]

вот сколько у меня знакомых сдают квартиры, НИ ОДИН (!!!!!11) не платит подоходный налог. к чему бы это?

[quasar641.livejournal.com]

Хорошо бы посмотреть статистику по городам - отношение цены жилья к арендной плате. В Москве этот показатель меньше 1%, интересно где он самый высокий?

[debeers-5.livejournal.com]

Подарено либералами? А как они могли подарить то, что им не принадлежало? Получается, они украли у государства и стали ворованное дарить и продавать? Ну, поэтому правительство Гайдара и считают преступным.
Хотите, я подарю вам Луну? А забирайте!

ЗЫ : ода из моих квартир до сих пор не приватизирована, однако профит я с неё имею. Так же как и при Союзе, моя бабка на лето съезжала в деревню , а квартиру у моря сдавала.
Так что либералы пролетают на сверхсветовых скоростях.

[Игорь Вальцев (from livejournal.com)]

Не надо так категорично. Не знаю, как в нерезиновой, а у нас в провинции вполне реально поднять бабла на недвижке, только реально впахивать придется. Я имею ввиду сдачу квартир на часы, для поебок.

[blogger-myxomor.livejournal.com]

К арестам :D

[quasar641.livejournal.com]

> А как они могли подарить то, что им не принадлежало?
Они и стали государством, поэтому принадлежало им. Преступник (по отношению к народу, по крайней мере) - это именно совок, не разрешавший людям даже жилья своего иметь и оставлявший за собой право вышвырнуть из квартиры кого угодно при первом желании.
Иметь профит с нарушения законов можно при любом строе.

[debeers-5.livejournal.com]

Вас это беспокоит?

[fuckinlife.livejournal.com]

Прекрасно!

№2 - бред, не знаю, кто и когда обставляет новой мебелью квартиру. Обычно никто и никогда, максимум от знакомых старый шкаф припрут, который никому не нужен и только мешает.
№3 к реальности отношения тоже не имеет, никто не учитывает амортизацию, пятидесятилетние проходные хрущевки в каких-нибудь кузьминках сдают по самой обычной цене.

А вот это, "получается что сдавал забесплатно, а если считать чистыми, так еще из своих приплачивал" - вообще шик! Его системные расходы никого не ебут, квартиранты ему отдавали деньги, охуенно ощутимые деньги.

[pyih-soft.livejournal.com]

просто зачем учитывать в расчетах, то, что никто не делает :)

[raoul-duke23.livejournal.com]

только депозит при этом обесценивается, а недвижимость дорожает

[raoul-duke23.livejournal.com]

сомневаюсь, что разница в цене втрое.

[antaborov.livejournal.com]

вариант сейчас такой - взять в ипотеку квартиру (лет на 10), сдавать ее, пока не выйдешь на пенсию, потом продать и положить денежки на счет (только непонятно какой...). и спокойно проедать остатки от хатки по мере надобности. на пенсии нет места бизнесу на сдаче квартиры, надо попроще

[ffedd-ya.livejournal.com]

Тут надо учесть фактор, что у нас низкая обеспеченность жильём (23 кв.м на человека по РФ и 18-19 в Москве)
Как следствие, людей, которые полностью решили свои жилищные вопросы и рассматривают вопрос жилья сугубо в инвестиционном плане - МАЛО.

Подавляющее большинство населения не мечтает о двух квартирах на пенсии, а желает улучшить свои жилищные условия, и даже если у кого-то сейчас явной необходимости в этом нет - то в будущем (когда например дети вырастут) она появится.
Как следствие, недвижимость для большинства людей является конечной ЦЕЛЬЮ инвестиций - то есть человек вкладывается в другие активы (банки, акции, пифы и пр.) для того, чтобы потом купить себе недвижимость - потому что она нужна.


Ну и следствие - если квартира человеку всё равно нужна, то и доходность инвестиций ему надо рассматривать беря за базу не рубль, не доллар, а квадратный метр, и всё пересчитывая в него.
И обычный человек покупает для сына квартиру, которую планирует сдавать (пока сын маленький), пусть и с небольшим рентным доходом, но зато у него есть уверенность что у него есть КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ, и что никакая инфляция-девальвация-кризис-дефолт их не отнимут.



Что касается износа зданий - в Лондоне спокойно стоят и продаются викторианские и эдвардианские дома.
Нормальный дом стоит 100-150 лет, советские хрущевки рассчитаны были лет на 50, советские панельные дома - на 100 лет. Правда, необходимо каждые 20-25 лет делать капремонт, это очень важно.
Так что ни 9ые, ни 17ые советские дома массово выбывать из строя на нашем веку не будут (конечно если не раздалбывать их специально и проводить капремонты)

Также, в доме главное - location, location, location.
Как-то один человек, живущий в Канаде, выкладывал из налога на его канадскую квартиру расчет цены: цена бетонной коробки 80 000 канадских $, цена приходящейся на его квартиру доли в земле под домом - 250 000, итого 330 000.
То есть сама бетонная коробка стоит в разы дешевле МЕСТА.

И в России - себестоимость строительства 1 кв метра составляет около 30тр, а вот цена в Москве в разы выше. Именно из-за расположения дома - потому что он в Москве.
Так что ничего страшного в износе нет, даже строительство нового дома вместо старого в разы меньше платы за location.


Также автор берёт за базу один год - а надо брать десятилетия.
Думаю, не надо объяснять, что стало с советскими облигациями и депозитами. А квартиры - они есть.
Так что покупка в советское время кооперативной квартиры оказалось не то что самой выгодной - а даже ЕДИНСТВЕННОЙ инвестицией, которая сохранила активы.
Поэтому ориентируясь на десятилетия - нужно брать за базу не рубль или доллар, а квадратный метр, и всё пересчитывать: потому что деньги подвергаются инфляции-девальвации-кризису-дефолту, которых у нас было за последние десятилетия более чем достаточно.