Московские парадоксы

[a_nikonov]

Пишет ves2010:

" 1 подбил итоги 2013г от сдачи квартир (своих и чужих) в аренду… грязными получилось 5.5% годовых (и это был оптимистичный подсчет)… после вычета коммуналки осталось 4.8%… однако надо учесть НДФЛ… остается 4.2%...
2 дополнительно надо учесть ремонт+обустройство мебелью и техникой… такое бывает не каждый год, но деньги тратятся. если оптимистично прикинуть, то остается 3.2%...
3 дополнительно надо прикинуть амортизацию жилья… дома не стоят вечность… и старую развалюху задорого не сдашь… прикинем амортизацию за 50лет на уровне -2% годовых и получим итог 1.2% профита… ура ура!!! целый год пахать за 1% годовых
4 однако будем реалистами… цены на недвижку целый год простояли на месте, поэтому инфляцию надо записать в минус… итого 1.2%-6.5%=-5.3%
в общем по факту у меня убыток в -5.3% годовых

мораль… т.е получается каждому жильцу за право снимать квартиру я заплатил 5.3% годовых, что примерно равно арендному платежу (см пункт 1)… получается что сдавал забесплатно, а если считать чистыми, так еще из своих приплачивал
хороший бизнес??? все еще мечтаете о 2ух квартирах в мскве на пенсии???"

Comments

[wildnikky.livejournal.com]

Любой грамотный финансист скажет, что даже депозиты сейчас доходнее недвижимости

[sad-vitebsk.livejournal.com]

И не только сейчас. Вообще всегда.

[dddema.livejournal.com]

хуёвый бизнес

[moscow-partizan.livejournal.com]

Задирай цены, Мацквы одна из самых дорогих городов мира
(http://demotivation.me/a0uom61r070rpic.html)

[ruh666.livejournal.com]

Это в какой валюте?

[nedrugoi80.livejournal.com]

проценты?

[dzhulius.livejournal.com]

[debeers-5.livejournal.com]

Чё за хрень? Пусть убьёцца ап стену.
От чего он считал проценты, от стоимости специально купленной квартиры для сдачи её в аренду? Ну, может быть.
А если жильё досталось бесплатно (даром) от тоталитарного и жутко кровавого советского режима? А если этих квартир несколько (как у меня)? Мой приход в месяц 60 тысяч, издержки 10 т., ну и посчитайте годовой %

[ruh666.livejournal.com]

Есть альтернатива его продать, потому считается от рыночной цены.

[biskamja.livejournal.com]

мечтаю о десяти квартирах в красноярске

[angel-city-n.livejournal.com]

продайте квартиру в Москве, купите 3 квартиры в Тюмени, будут совсем другие проценты.
Изначально был плохой бизнес-план.

[quasar641.livejournal.com]

Хорошо бы посмотреть статистику по городам - отношение цены жилья к арендной плате. В Москве этот показатель меньше 1%, интересно где он самый высокий?

[alex-dvorak.livejournal.com]

Парадокс? Возможно. Но точно, что не "московский". Не только московский, точнее...
Моя родственница в Испании, неподалеку от Барселоны (гражданка Испании), может (и, в принципе, планирует) купить себе скромную квартирку, метров на 100-150 (не больше).
И деньги есть. Уже лет пять снимает аналогичные квартиры (что-то порядка 500 евро в месяц). Но не покупает. Потому как квартира, которую она снимает за то же время дешевеет на несколько бОльшую сумму.
Последствия строительного пузыря, не более.

И еще, по поводу поста. Кто-то планирует прожить 50 лет на пенсии? Зачем такую амортизацию считать? Ясно, что пенсионер (если пенсионер) таким образом "снимает" и проедает часть своего потенциального наследства, не более того.

А как бизнес, да, разумеется, это не бизнес. У нас, так точно. Бизнес - это другое. Пелевин, кажется, хорошее определение дал. Что то там "бить"... ... и "без нас"

[pyih-soft.livejournal.com]

вот сколько у меня знакомых сдают квартиры, НИ ОДИН (!!!!!11) не платит подоходный налог. к чему бы это?

[blogger-myxomor.livejournal.com]

К арестам :D

[fuckinlife.livejournal.com]

Прекрасно!

№2 - бред, не знаю, кто и когда обставляет новой мебелью квартиру. Обычно никто и никогда, максимум от знакомых старый шкаф припрут, который никому не нужен и только мешает.
№3 к реальности отношения тоже не имеет, никто не учитывает амортизацию, пятидесятилетние проходные хрущевки в каких-нибудь кузьминках сдают по самой обычной цене.

А вот это, "получается что сдавал забесплатно, а если считать чистыми, так еще из своих приплачивал" - вообще шик! Его системные расходы никого не ебут, квартиранты ему отдавали деньги, охуенно ощутимые деньги.

[raoul-duke23.livejournal.com]

только депозит при этом обесценивается, а недвижимость дорожает

[a-nikonov.livejournal.com]

Прогнозируется ее падение в кризис, поскольку сильно переоценена. Она уже сейчас валится потихоньку. Поинтересуйтесь продажами. Они встали.

[antaborov.livejournal.com]

вариант сейчас такой - взять в ипотеку квартиру (лет на 10), сдавать ее, пока не выйдешь на пенсию, потом продать и положить денежки на счет (только непонятно какой...). и спокойно проедать остатки от хатки по мере надобности. на пенсии нет места бизнесу на сдаче квартиры, надо попроще

[Дмитрий Петухов (from livejournal.com)]

Ипотека двушки 50 т.р/мес, съём 20 т.р./мес. Где-то в бизнес-план закралась ошибочка :)
P. S. Это цены в Казани

[ffedd-ya.livejournal.com]

Тут надо учесть фактор, что у нас низкая обеспеченность жильём (23 кв.м на человека по РФ и 18-19 в Москве)
Как следствие, людей, которые полностью решили свои жилищные вопросы и рассматривают вопрос жилья сугубо в инвестиционном плане - МАЛО.

Подавляющее большинство населения не мечтает о двух квартирах на пенсии, а желает улучшить свои жилищные условия, и даже если у кого-то сейчас явной необходимости в этом нет - то в будущем (когда например дети вырастут) она появится.
Как следствие, недвижимость для большинства людей является конечной ЦЕЛЬЮ инвестиций - то есть человек вкладывается в другие активы (банки, акции, пифы и пр.) для того, чтобы потом купить себе недвижимость - потому что она нужна.


Ну и следствие - если квартира человеку всё равно нужна, то и доходность инвестиций ему надо рассматривать беря за базу не рубль, не доллар, а квадратный метр, и всё пересчитывая в него.
И обычный человек покупает для сына квартиру, которую планирует сдавать (пока сын маленький), пусть и с небольшим рентным доходом, но зато у него есть уверенность что у него есть КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ, и что никакая инфляция-девальвация-кризис-дефолт их не отнимут.



Что касается износа зданий - в Лондоне спокойно стоят и продаются викторианские и эдвардианские дома.
Нормальный дом стоит 100-150 лет, советские хрущевки рассчитаны были лет на 50, советские панельные дома - на 100 лет. Правда, необходимо каждые 20-25 лет делать капремонт, это очень важно.
Так что ни 9ые, ни 17ые советские дома массово выбывать из строя на нашем веку не будут (конечно если не раздалбывать их специально и проводить капремонты)

Также, в доме главное - location, location, location.
Как-то один человек, живущий в Канаде, выкладывал из налога на его канадскую квартиру расчет цены: цена бетонной коробки 80 000 канадских $, цена приходящейся на его квартиру доли в земле под домом - 250 000, итого 330 000.
То есть сама бетонная коробка стоит в разы дешевле МЕСТА.

И в России - себестоимость строительства 1 кв метра составляет около 30тр, а вот цена в Москве в разы выше. Именно из-за расположения дома - потому что он в Москве.
Так что ничего страшного в износе нет, даже строительство нового дома вместо старого в разы меньше платы за location.


Также автор берёт за базу один год - а надо брать десятилетия.
Думаю, не надо объяснять, что стало с советскими облигациями и депозитами. А квартиры - они есть.
Так что покупка в советское время кооперативной квартиры оказалось не то что самой выгодной - а даже ЕДИНСТВЕННОЙ инвестицией, которая сохранила активы.
Поэтому ориентируясь на десятилетия - нужно брать за базу не рубль или доллар, а квадратный метр, и всё пересчитывать: потому что деньги подвергаются инфляции-девальвации-кризису-дефолту, которых у нас было за последние десятилетия более чем достаточно.

[nauchnik-vova.livejournal.com]

Спасибо за очень правильный коммент.

[melbu.livejournal.com]

Зато депозит возместят если что только в размере 750 тыр

[a-nikonov.livejournal.com]

Раскидайте по банкам или по вкладам в одном банке.

[ruh666.livejournal.com]

Вы же деньги берёте каждый месяц? Вряд ли кто-то платит за год вперёд. Так в какой валюте цена фиксируется?

[fuckinlife.livejournal.com]

И ещё, пусть продаст и положит деньги, например в Мастер-банк. Или ещё в какой-нибудь стабильный российский банк.

P.S. Про НДФЛ тоже очень смешно

[ugputu.livejournal.com]

Прибыль "грязными" 5.5%, не 95%?
Он что, брал квартиры в ипотеку чтобы сдавать в аренду?
Обалдеть!

[nedrugoi80.livejournal.com]

http://www.bookdepository.com/book/9781118396704?redirected=true&gclid=CKPPu4ibhbwCFcUipQodD1AAJw

Но это может быть сложным для долбоебов кои могут перемещаться по миру только за счет баб.

[jugado.livejournal.com]

Человек расписал бизнес (очевидно, с нуля) по сдачи квартир в наём. Т.е. он купил за свой счёт (или в кредит) квартиры, сделал в них ремонт, обставил мебелью и попытался сдавать с прибылью, чтобы окупить затраты. Не получилось. Очевидно, потому, что он вёл свой бизнес на диком рынке, где присутствует множество конкурентов, которые, во-первых, не платят налоги, а во-вторых им не нужно окупать вложения. Ясное дело, что он им в конкурентной борьбе проиграл.
Но даже если бы их не было, он бы всё равно с такой бизнес-моделью прогорел, ибо ему пришлось бы задирать цены на аренду, чтобы оправдать непомерную стоимость недвижимости в Москве, а такие деньги арендаторы платить не готовы. Именно по этой причине у нас нет т.н. "доходных домов".
Точно также, кстати, еле-еле выживают в Москве официальные такси, которые вынуждены конкурировать с неофициальными бомбилами.
Короче, невидимая рука рынка в действии.

[ruh666.livejournal.com]

Точно также, кстати, еле-еле выживают в Москве официальные такси, которые вынуждены конкурировать с неофициальными бомбилами.
Дык и заебись. при свободной конкуренции потребитель выигрывает.

А с хатами у нас вообще нерыночная ситуация, ибо в ценах много чего ненужного заложено (коррупция например), исходящего от опг "гос-во". уберите его из экономики и всё будет заебись!

[nusut.livejournal.com]

Первый пункт можно расшифровать? Разница между чем и чем составила 5.5%?

[fuckinlife.livejournal.com]

Проценты это не разница, а отношение. Это то, что ему заплатили квартиросъёмщики за год, поделенное на среднерыночную стоимость этой квартиры по оценке этого господина. То есть берем трешка на небольшом удалении от кольца в нормальном районе в брежневке за 11 млн., ставим стоимость аренды ~ 50 тысяч (занижена цена, кстати), получаем эти проценты.

[nauchnik-vova.livejournal.com]

Неправильный, ошибочный расчет.
Начнем с того, что налоги от сдачи квартир по факту у нас в стране никто не платит. Так что пиздеть про налоги не надо. У нас на налоги жалуются все, кто их не платит.
Цены на недвижимость не растут сейчас только в Москве (ибо дальше некуда уже расти). А в регионах рост цен - на уровне инфляции (+/-).
Амортизация квартир в 2% годовых - это глупость. Во-первых, хорошая недвижимость служит гораздо дольше, а во-вторых, никто не мешает своевременно сбывать квартиры и приобретать новые. У нас в городе новое жилье стоит дешевле брежневских квартир.

PS: в Петрозаводске реальная доходность от аренды получается в районе 10% годовых.

[fuckinlife.livejournal.com]

когда в Москве цены на жильё станут адекватными, то и в Москве доходность от сдачи внаём будет около десятки.

Кстати, амортизация, конечно, есть, вот только она на стоимость аренды не влияет. Если подъезд чист и убран, мусор вывозится вовремя, и т.д. то это и будет решающим фактором, а не возраст дома. Это только при продаже может повлияет.

[rusty shackelford (from livejournal.com)]

Кайфуют те, кому хата(ы) досталась по наследству, т.е. Даром.

[klim-vo.livejournal.com]

ГМО = СМЕРТЬ

Вот уже примерно 10 тысяч лет человечество питается генно-модифицированными продуктами. Вот уже несколько сотен лет такие продукты могут составлять до 100 % рациона. Вот уже несколько лет, как человечество начало понимать, что именно оно модифицирует в генах.

...Наиболее популярный пример — выведенный селекционерами в США в 1960-х годах картофель Lenape, который был великолепен со всех точек зрения, кроме одной: этот сорт внезапно вспомнил, что относится к ядовитым паслёновым, и увеличил содержание соланина в клубнях в десяток раз, в результате чего у первых попробовавших случился жестокий понос, а планы по коммерческому применению пришлось свернуть. Что занятно, в 1986 годах похожая история случилась в Швеции с давно и успешно выращивавшимся там сортом — очередной его урожай внезапно выдал концентрацию соланина в клубнях в пару раз выше нормы, в результате чего его пришлось изъять из магазинов. Почему — так толком никто и не понял, обвинили во всём холодную и мокрую погоду. В принципе, ничего особенно нового в таком поведении нет — давно известно, скажем, что луговые травы при условиях, которые они сочтут неблагоприятными, могут накапливать в себе цианид, чтобы их кто попало не жрал. Ну и, соответственно, органическая корова, сжевавшая на органическом лугу эту органическую траву, запросто может очень органически откинуть копыта. Прецеденты случались неоднократно.

[stavklem.livejournal.com]

шоп у тя хер на лбу вырос.

[ocu1ar.livejournal.com]

Гаражи сдавать в 1,7 раза выгоднее, чем квартиру.
А если гараж хороший (большая площадь, вода, второй этаж, (подвал с лифтом OTIS, доставляющий вас на любой из пяти подземных уровней - шутка!), то сравнимо со сдачей околокремлёвского подвальчика.
Один такой гараж обеспечивает растительно-животное состояние семьи из двух человек где-нибудь в Турциии или на Гоа.
Только заипёт быстро такая "счастливая" житуха.
С депозитами ситуация шаткая.
Вот, затарься бакинскими по 32 и посмотри почём будет через год, в сентябре допустим. Если пятёрочка прилипнет, то какие нахрен депозиты.
А что там прилипнет, к этим 32-м ещё хрен его знает, но не отлипнет точно. Премьер предупредил, что всё мол скисло. И я ему верю.
Никогда не верил, а теперь - верю!
Но разбираться во всём этом, пытаться угадать - гиблое дело.
Граждане, пейте водку!
И не думайте ни о чём.
Не факт, что непьющие ея, подсчитывающие прибыль и составляющие хитроумные финансовые схемы - более счастливые люди.
Даже Александру Петровичу иногда закрадываются такие мысли, после опустошения бутылочки... хереса, допустим.

[nauchnik-vova.livejournal.com]

Гаражи многократнее выгоднее квартир. Но гаражи - это объекты с сомнительной ликвидностью.

Во-первых, большинство гаражей (я про регионы говорю) построены или самовольно, или толком не определено право собственности (построены на основании решений всяких местных советов 70-80-х годов). Во-вторых, нет никакой гарантии, что гараж простоит долго. Могут строить новую дорогу, могут под застройку отдать участок. Нюансов полно. И это надо учитывать.

[legenda-blin.livejournal.com]

Ну и дурак. Умные люди сначала считают, а потом что-то начинают делать. У меня депозит в банке под 10,2 % ипри этом НИКАКИХ заморочек с налогами, клиентами. Только раз в месяц залезть в личный кабинет, ради интереса, сколько прирост и всё.

[fuckinlife.livejournal.com]

В Мастер-банк не хотите перевести?

[nesegodnya.livejournal.com]

Надо быть запредельным недоумком, чтобы покупать по сегодняшним ценам квартиру в Москве для последующей сдачи. Кто успел в начале нулевых затариться однушками во всяких Митинах-Шмитинах по цене самой дешевой иномарки - сейчас в шоколаде. Те же, кто промотал и разбазарил бабло на эти самые дешевые иномарки - сейчас въебывают на доброго дядю и стряхивают щеточкой снег со своего ржавого таза на колесах, думаю куда бы его сбагрить, лишь бы не платить за утилизацию.

[nauchnik-vova.livejournal.com]

Я вам того больше могу сказать. В 1997 году 3-комнатная квартира в спальном районе города Донецка стоила 300 долларов! У кого были мозги, тот скупал. А дураки продавали.