Московские парадоксы

[a_nikonov]

Пишет ves2010:

" 1 подбил итоги 2013г от сдачи квартир (своих и чужих) в аренду… грязными получилось 5.5% годовых (и это был оптимистичный подсчет)… после вычета коммуналки осталось 4.8%… однако надо учесть НДФЛ… остается 4.2%...
2 дополнительно надо учесть ремонт+обустройство мебелью и техникой… такое бывает не каждый год, но деньги тратятся. если оптимистично прикинуть, то остается 3.2%...
3 дополнительно надо прикинуть амортизацию жилья… дома не стоят вечность… и старую развалюху задорого не сдашь… прикинем амортизацию за 50лет на уровне -2% годовых и получим итог 1.2% профита… ура ура!!! целый год пахать за 1% годовых
4 однако будем реалистами… цены на недвижку целый год простояли на месте, поэтому инфляцию надо записать в минус… итого 1.2%-6.5%=-5.3%
в общем по факту у меня убыток в -5.3% годовых

мораль… т.е получается каждому жильцу за право снимать квартиру я заплатил 5.3% годовых, что примерно равно арендному платежу (см пункт 1)… получается что сдавал забесплатно, а если считать чистыми, так еще из своих приплачивал
хороший бизнес??? все еще мечтаете о 2ух квартирах в мскве на пенсии???"

Comments

[Дмитрий Петухов (from livejournal.com)]

Ипотека двушки 50 т.р/мес, съём 20 т.р./мес. Где-то в бизнес-план закралась ошибочка :)
P. S. Это цены в Казани

[nauchnik-vova.livejournal.com]

Ипотека двушки 50 тыс. в мес.?!?
Позвольте усомниться в достоверности вашей информации? В Казани вполне адекватные цены на квартиры. Если вы не придумываете, то напишите ставку, срок, первоначальный взнос и цену квартиры. Сдается мне, что вы или путаете или приводите информацию по квартире очень большой площади с минимальным первым взносом.
Но, может, я ошибаюсь. Тогда уточните.

[Дмитрий Петухов (from livejournal.com)]

Пожалста. Стоимость 3 млн, 50 м.кв. 2 комнаты. Переплата по ипотеке ~75% за 10 лет. Итого 5.25 млн на 120 мес = 43 т.р.

[nauchnik-vova.livejournal.com]

Подождите! Вы не сказали, сколько первый взнос. Никто вам 100% от стоимости квартиры в ипотеку не даст.

[Дмитрий Петухов (from livejournal.com)]

Со взносом в 10% будет 40 т.р. на эту же квартиру. Я не понимаю, почему вас так взволновали названные суммы :) От 40 до 60 за двушку 50-80 кв.м. в месяц, сейчас ценами как раз сам интересуюсь. Это дорого? А во сколько обойдется ипотека у вас?

[nauchnik-vova.livejournal.com]

Со взносом в 10% будет 40 т.р. на эту же квартиру.
Только что посчитал - вы все верно пишете. Но 40 тыс. руб. - это меньше 50 тыс. руб. Верно?
А во-вторых, вы не учитываете самого главного плюса ипотеки: ипотечный платеж весь срок договора остается прежним, а арендная плата ежегодно растет (она как и любой товар, услуга, подвержена инфляции).
Те, кто в 2004 году брал квартиру в ипотеку ахали: "Как же я буду платить по 6000 в месяц? Это ж половина моей зарплаты!" А сейчас им смешно это вспоминать - для них эти 6000 руб. - это один раз в супермаркет съездить.

Про то, как у нас (Карелия, г.Петрозаводск). Ставки по ипотеке у нас те же самые, что и у вас. Ипотекой занимаются 3 основных игрока: Сбер, ВТБ24 и АИЖК. У вас все то же самое, с поправкой на небольшие региональные банки, которые не делают серьезной погоды на рынке ипотеки.
По ценам в Петрозаводске ситуация следующая. Новое жилье в долевое строительство стоит 42000-55000 руб./кв м (если брать нормального качества - 48000 в среднем) - это без отделки, или с самой простой отделкой. Если уже готовые новые квартиры покупать - это только у посредников (предложение ограниченное), цены будут в диапазоне от 55000 до 70000 руб./кв. м. Нюансов много, всего тут не распишешь, ориентировку я вам дал.

Вложение в долевое строительство в Петрозаводске дает гарантированно не меньше 30% годовых.

[nauchnik-vova.livejournal.com]

Чёта больно выросли у вас цены. 60 тыс. руб. за квадрат - уже многовато.

[antaborov.livejournal.com]

30 тыс из своего кармана - себе же на старость, это же понятно...

[nauchnik-vova.livejournal.com]

Вы все правильно пишете. В развитых странах по нескольку квартир берут люди, сдают в аренду, гасят ипотеку деньгами от аренды, после выхода на пенсию ипотека погашена, а на балансе несколько квартир.
Все это я обдумывал еще в 2006 году, потом мне один гражданин Израиля подробно рассказал, как у них это делается.
А потом я познакомился с Робертом Кийосаки. И теория переросла в практику.